بازار مسکن به عنوان یکی از بخش‌های حیاتی اقتصاد هر کشور، تأثیر زیادی بر روند اقتصادی و اجتماعی آن دارد. این بخش، علاوه بر ارائه خدمات مسکن و ایجاد فرصت‌های شغلی، تأثیر زیادی بر سرانه‌ی درآمد و کیفیت زندگی جامعه دارد و به عنوان یکی از نشانگرهای اصلی رفاه اجتماعی شناخته می‌شود. از این رو، تحلیل و بررسی بازار مسکن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
ایران، همچون بسیاری از کشورها، با یک بازار مسکن پویا و فعال روبه‌رو است. در سالهای اخیر، بازار مسکن ایران، تحولاتی را تجربه کرده است که از جمله آن‌ها می‌توان به تغییرات در نرخ تورم، تغییرات قیمت‌ها، تأثیر سیاست‌های دولتی، و تغییرات در الگوی مصرف و سلایق مردم اشاره کرد. این تغییرات، نیازمند تحلیل دقیق و عمیق‌تر بازار مسکن بوده تا افراد مختلف از جمله سرمایه‌گذاران، دولت، محققان، و جامعه به‌طور کلی بتوانند تصمیمات خود را با دانسته‌های کافی اتخاذ کنند.
در این مقاله، قصد داریم با توجه به اهمیت بازار مسکن و نیاز جامعه به اطلاعات دقیق و کامل در این زمینه، یک تحلیل جامع و دقیق از بازار مسکن جهان و ایران ارائه دهیم. این تحلیل شامل بررسی نرخ تورم، عوامل مؤثر بر بازار مسکن، چالش‌ها و فرصت‌های موجود، و پیش‌بینی‌های آینده است. امیدواریم که این تحلیل، به روشن شدن موضوعات مختلف مرتبط با بازار مسکن ایران کمک کرده و به افزایش دانش و آگاهی عمومی در این زمینه منجر شود.
اقتصاد جهان
در رتبه بندی شاخص پوتربا کره جنوبی به‌عنوان گران‌ترین شهر دنیا معرفی شده است. کره جنوبی سالهاست با مشکل مسکن گران مواجه است. خانه های کوچک و تک نفره انتخاب بسیاری از مردمان سرزمین کره برای زندگی است. در مناطق مختلف کشور چالش فقر و غنای مسکن جریان دارد و وضعیت مسکن در منطقه ای به منطقه دیگر ممکن است کاملا متفاوت باشد. به‌نظر منطقه جنوبی شرقی آسیا با معضل مسکن گران مواجه است و کشورهایی از جمله تایوان و هنگ کنگ نیز همواره در صدر گران ترین مسکن قرار دارند. ایران نیز در این رده بندی با نسبت 18 واحد (بنا بر گزارش صندوق بین المللی پول) کشور متوسط به لحاظ قیمت مسکن است اما طبق محاسبات، اخیرا این شاخص اکنون نزدیک به 25 واحد رسیده درحالی‌که متوسط کل دنیا حدود 25 واحد می‌باشد!
نسبت P/R در مرکز شهر
اما شاخص قیمت به اجاره در حومه شهر تقریبا مشابه همین نسبت در مراکز شهر است. در برخی کشورها از جمله نپال،تایوان و کویت قیمت املاک در حومه شهر کمتر از مرکز شهر است که نشانگر این موضوع است که در این کشورها تقاضا برای حومه نشینی کمتر و به تبع تقاضا برای سکونت در مرکز شهر نیز بیشتر است.
نسبت P/R در حومه شهر
از سال 2000 متوسط قیمت مسکن حدود 80 درصد رشد داشته است. تورم مسکن در پی بحران مسکن سال 2008 رشد چشمگیری داشت و حدود 4 سال تورمی سخت را پشت سر گذاشت. پس از فروکش کردن حباب مسکن، تورم منفی حاکم شد و حدود یکسال و نیم این شرایط بر فضای اقتصاد جهانی حاکم شد و شرایط رکودی تا سالهای 2014 و 2015 ادامه داشت. پس از آن و تا سال 2021 تورم 3 تا 4 درصدی بر بازار مسکن حکم‌فرما بود و با وقوع شرایط پساکرونایی و سیاست‌های انبساطی پولی و مالی پس از آن تورم بخش مسکن مجدد روند افزایشی به خود گرفت اما بخش بزرگی از اقتصاد مسکن معطوف به کشور چین بوده و چالش های عرضه و تقاضای این کشور بر شاخص های اقتصاد علی الخصوص تورم مسکن اثرگذار می‌باشد. وضعیت رکودی این روزهای اقتصاد چین در بخش مسکن باعث شد تورم مسکن کمتر از تورم سایر بخش های اقتصادی رشد داشته باشد.
نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار
این شاخص ، شاخصی مطلوب برای سنجش قدرت خرید مسکن توسط خانوار است. بر اساس این شاخص که بر حسب اطلاعات سال 2023 می‌باشد سوریه ضعیف ترین قدرت خرید مسکن را در اختیار دارد و پس از آن و با فاصله کشورهای هنگ کنگ و کامرون قرار دارند. ایران نیز یکی از کشورهایی است که نسبت قیمت مسکن به درآمد بالایی دارد. از طرفی عربستان و عمان و امارات وضعیت مناسبی را در این زمینه دارا می‌باشند.
شاخص مقرون به صرفه بودن
شاخص مقرون به صرفه بودن مسکن بر اساس آخرین داده های قیمت و درآمد اندازه گیری می کند که آیا یک خانواده معمولی درآمد کافی برای اخذ وام رهنی برای خرید یک خانه معمولی در سطح ملی و منطقه ای کسب می کند یا خیر. مقرون به صرفه ترین مسکن در جهان متعلق به کشور عربستان و امارات است. عمدتا کشورهای منطقه خلیج فارس به دلیل درآمد سرانه بالا و قیمت مناسب مسکن وضعیت مناسبی در این شاخص دارند. ایران نیز یکی از ضعیفترین کشورها در این شاخص می‌باشد همچنین کامرون و آرژانتین و سوریه در انتهای رده بندی قرار دارند.
بیشترین کشورهایی که در بازار مسکن پیشرو هستند معمولاً بر اساس معیارهای مختلفی از جمله حجم سرمایه‌گذاری، نرخ رشد قیمت مسکن، ارزش بازار و تأثیرگذاری در اقتصاد بررسی می‌شوند. اما تشخیص کشورهای پیشرو در بازار مسکن به وابستگی به زمان و معیارهای مورد استفاده دارد. در زیر چند کشوری که به طور معمول به عنوان پیشرو در بازار مسکن شناخته می‌شوند آورده شده است:
- ایالات متحده آمریکا (USA): بازار مسکن آمریکا به لحاظ اندازه و حجم سرمایه‌گذاری، ارزش بازار و تأثیرگذاری در اقتصاد جهانی، از جمله پیشتازان است.
- چین: با وجود نوسانات، بازار مسکن چین به دلیل حجم سرمایه‌گذاری بالا و نقش بزرگی که در اقتصاد جهانی دارد، یکی از پیشتازان است.
- هند: با رشد سریع جمعیت و نیاز بالای به مسکن، بازار مسکن هند نیز یکی از پیشتازان در جهان است.
- آلمان: برخی از شهرهای آلمان از قبیل برلین، مونیخ و فرانکفورت به عنوان گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شناخته می‌شوند.
- استرالیا: با رشد اقتصادی مطلوب، نیاز به مسکن و سرمایه‌گذاری خارجی، بازار مسکن استرالیا همواره جذابیت داشته است.
مسکن در ایران
سهم ارزش افزوده مسکن از کل ارزش افزوده کشور در ابتدای دهه 80 حدود 5 درصد بوده است که پس از یک دوره رشد سهم مسکن از کل رشد اقتصادی در سال 1388 به بیشترین میزان خود یعنی 7 درصد رسید و پس از روند کاهشی این نسبت تا سال 1395 ادامه داشته است و در این سال به 3 درصد رسیده است. به لحاظ اشتغال نیز حدود 13 درصد از کل اشتغال کل کشور مربوط به بخش مسکن می‌باشد. طبق آمار منتشر شده در مرکز آمار و وزارت مسکن و شهر سازی ،مسکن رتبه اول را در زمینه اشتغال زایی داشته و مشاغل ساختمانی علاوه بر دارا بودن خصیصه هایی همچون قرار گرفتن در بخش انتهایی زنجیره و تولید و ارتباط نزدیکی که با سایر بخش ها ی اقتصادی دارند،دارای توان اشتغال زایی بالایی بوده و امروز رشد و توسعه بسیاری داشته اند.
تقاضای مصرفی(واقعی) این نوع تقاضا در بازار مصرفیِ املاک صورت می پذیرد. متقاضیان مصرفیِ مسکن به افرادی می‌گویند که هدف آن ها تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ زیرا مسکن، یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است. تقاضای مصرفی را می توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بد مسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی دوام و فرسوده و… دانست. تقاضای مصرفی مسکن بر اساس نوع تصرف، به ملکی و استیجاری قابل تقسیم است. در مسکن ملکی، تقاضای مصرفی از طریق خرید مسکن و در مسکن استیجاری از طریق اجاره مسکن، تأمین می شود.
تقاضای خرید مسکن سوداگرانه (کوتاه مدت)
پدیده ای با ماهیت کوتاه مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با «سوداگری» در اقتصاد، عموماً بهره گیری از نوسانات کوتاه مدتِ قیمت دارایی است. از ویژگی های متقاضیان سوداگرانه خرید مسکن می توان به تمایل آنان برای خانه های خالی، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را می توان دارای تأثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست. در این نوع سرمایه گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصله‌ی بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.
در مجموع می توان گفت سرمایه‌ی سوداگران ملک به صورت مقطعی در بازار جریان می یابد؛ به گونه ای که در دوران رونق، بازار مسکن، شاهد جریان و گردش شدید این گونه سرمایه ها است. در دوران رکود ، عمده این سرمایه ها به سرعت از بازار خارج می شوند و بخشی نیز به صورت خانه های خالی در بخش مسکن رسوب می کنند.
تورم مسکن
بر اساس جدید ترین اطلاعات موجود سهم هزینه مسکن از کل هزینه زندگی فرد معمولی در کشور به بیش از 37 درصد رسیده است. در همه سالهای مورد بررسی روند این نسبت صعودی بوده است که نشان از کاهش درآمد حقیقی خانوار و رشد قیمت مسکن در برابر رشد درآمد بوده است. این نسبت در حالت میانه حدود 30 درصد می‌باشد و البته در دهه 80 و تا حدی در اوایل دهه 90 مقیاس نزدیک به نرمالی بود که در سالهای اخیر با رشد قیمت مسکن و تورم و همچنین شوک به درآمد خانوار به نزدیکی 40 درصد رسید. کاهش بعد خانوار نیز یکی از عواملی است که بر روی تقاضای مسکن موثر است. بعد خانوار به متوسط تعداد اعضای خانوار اطلاع میگردد.
شاخص دسترسی به کلید
شاخص دسترسی به مسکن به میزان سالهای انتطار برای خرید خانه 75 متری در کشور اشاره دارد و بطور متوسط و برای کل کشور محاسبه میگردد. همانطورکه مشخص است قیمت مسکن به دلایل مختلف دچار شوک قیمتی شده و این موضوع در کنار عدم رشد درآمد خانوار به افزایش سالهای انتظار برای خانه دار شدن انجامیده است. از سال 1397 رشد قیمت مسکن در کنار تکانه های تورمی باعث رشد این شاخص شد و در سال 1399 این شاخص به 41 سال رسید و البته با تعدیل قیمت‌های نسبی در چند سال اخیر تا حدی کاهش داشته است و در سال 1401 به 35 سال رسید.
دو پارامتر اقتصادی برای تحلیل بازار مسکن
- پروانه ساخت
- نرخ بیکاری
پروانه ساخت یکی از عوامل مهم در تنظیم و کنترل فعالیت‌های ساخت و ساز در یک منطقه است که می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته باشد. در زیر تأثیرات مهمی که پروانه ساخت می‌تواند بر بازار مسکن داشته باشد را بررسی می‌کنیم:
تنظیم تعداد واحدهای مسکونی: با صدور پروانه ساخت، معمولاً یک سقف برای تعداد واحدهای مسکونی یا پروژه‌های ساختمانی در یک منطقه تعیین می‌شود. این می‌تواند به حفظ تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن کمک کند و از افزایش ناگهانی تعداد واحدهای مسکونی جلوگیری کند که ممکن است منجر به افزایش قیمت‌ها و ساختار بازار شود.
تأثیر بر قیمت مسکن: با صدور پروانه ساخت، هزینه‌های ساخت و ساز معمولاً افزایش می‌یابد، اما همچنین می‌تواند قیمت مسکن را نیز تحت تأثیر قرار دهد. اگر پروانه‌های ساخت به طور متعادل و منظم صادر شوند، افزایش قیمت ممکن است متوازن باشد و جلوی تورم قیمت مسکن را بگیرد.
تنظیم کیفیت ساخت: پروانه ساخت معمولاً شامل الزاماتی برای کیفیت ساخت و ساز می‌شود. این می‌تواند به بهبود کیفیت مسکن و ارتقای استانداردهای ساخت و ساز کمک کند، که می‌تواند تأثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد.
تنظیم توسعه‌های شهری: صدور پروانه ساخت می‌تواند بر توسعه‌های شهری و تراکم شهری نیز تأثیرگذار باشد. این می‌تواند به توزیع متوازن توسعه‌های شهری و کنترل تراکم شهری کمک کند که از افزایش ناپایدار نرخ مسکن جلوگیری می‌کند.
نگاه آماری به پروانه ساخت
با توجه به این آمار میزان صدور پروانه ساخت نسبت به 1390 در کل کشور حدودا 35% کاهش یافته و تهران با بیش از 80% کاهش و خراسان جنوبی ، هرمزگان با بیشترین میزان صدور رکورد دار در پروانه ساخت هستند. طبق آمار می‌توان چنین برداشتی داشت که سرمایه‌گذاری در مسکن برای سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران از جذابیت سابق برخوردار نیست و اینکه ساخت و ساز در تهران از لحاظ اقتصادی نیز توجیه ندارد.
نرخ بیکاری یکی دیگر از عوامل مهمی است که می‌تواند تأثیر گذار بر بازار مسکن باشد. در زیر به تأثیرات این عامل پراخته شده است:
- توان خرید مسکن: نرخ بیکاری مستقیماً با توان خرید جامعه مرتبط است. افزایش نرخ بیکاری معمولاً به کاهش درآمد و توان خرید افراد منجر می‌شود. این می‌تواند باعث کاهش تقاضا برای مسکن شود، زیرا افراد دارای درآمد کمتر قادر به خرید و رهن مسکن جدید می‌شوند.
- کاهش قیمت مسکن: با کاهش تقاضا برای مسکن، قیمت‌ها نیز ممکن است کاهش یابد. این موضوع می‌تواند برای خریداران مسکن فرصتی مناسب باشد، اما برای صاحبان ملک‌ها، به خصوص افرادی که از فروش مسکن درآمد کسب می‌کنند، می‌تواند تأثیرات منفی داشته باشد.
- سقوط بازار مسکن: در شرایطی که تقاضا به شدت کاهش می‌یابد، بازار مسکن ممکن است به سمت یک رکود بیاید. این امر می‌تواند باعث سقوط قیمت مسکن، کاهش فعالیت ساخت و ساز، و افزایش تعداد مسکن‌های خالی شود.
- تأثیر بر شرایط اقتصادی کلان: نرخ بیکاری نه تنها بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارد، بلکه می‌تواند نشان دهنده شرایط اقتصادی کلان کشور باشد. افزایش نرخ بیکاری معمولاً نشان دهنده کاهش رشد اقتصادی و مشکلات اقتصادی بیشتر است، که ممکن است بازار مسکن را نیز تحت تأثیر قرار دهد.
نگاه آماری به نرخ بیکاری در کشور
با توجه به آمار نرخ بیکاری که مرکز آمار منتشر کرده است، مازندران کمترین نرخ بیکاری و سیستان بیشترین نرخ بیکاری را ثبت کرده‌اند. با توجه به آمار مازندران، خراسان جنوبی، خراسان رضوی و گیلان از شرایط مطلوبی برخوردار هستند.
و در زیر نرخ مشارکت اقتصادی به تفکیک استان مشخص شده، با توجه به این نمودار استان‌های که نرخ مشارکت بالاتری دارند از مزیت بیشتری در حوزه مسکن برخوردارند.
مسکن در تهران
با توجه به آماری که در پاییز 1402 توسط بانک مرکزی ارائه شد:
- به صورت میانگین نسبت به پاییز 1401، 65% کاهش معاملات در بازار مسکن ثبت شده است.
- و در کل تعداد معاملات مسکن تنها 3550 واحد بوده است.
توزیع معاملات ملکی بر اساس منطقه
طبق آمار منطقه 5 تهران بیشترین سهم در معاملات را دارا بوده است. بعد از آن منطقه تهران با 9.7% در رتبه دوم قرار دارد.
توزیع فراوانی ملکی در تهران بر اساس متراژ بنا
در تهران بیشترین معاملات در ملک‌های است که بین 50-70 متر باشند. حدودا 40% معاملات ملکی در این متراژ بوده است!
در دی ماه ١٤٠٢ شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٢٨٠,٤ رسیده است که نسبت به ماه قبل ٢.٢ درصد افزایش داشته است.
افزایش تورم ماهانه
منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. در دی ماه ١٤٠٢ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٢,٢ درصد بوده است که در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٢.٩- درصد)، ٥.١ واحد درصد افزایش داشته است.
کاهش تورم نقطه به نقطه
منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در دی ماه ١٤٠٢ تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٤٦,٥ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٥٧.٥ درصد) ١١ واحد درصد کاهش داشته است.
کاهش تورم سالانه
منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه دی ماه ١٤٠٢ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٨٢,٨ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٨٥.٧ درصد)، ٢.٩ واحد درصد کاهش داشته است.
جمع بندی آمارهای مسکن در تهران
- نرخ تورم سالانه قیمت آپارتمان در تهران تا دی ماه ۱۴۰۲، ۸۲.۸ درصد بوده است.
- بعد از یک دوره زمانی ۷ ماهه که نرخ تورم منفی بود و قیمت آپارتمان های تهران کاهش پیدا کرده و این روند تا آبان ماه ادامه پیدا کرد نرخ تورم در آذر ماه مثبت شد.
- بر اساس تورم نقطه به نقطه متوسط قیمت آپارتمان در دی ماه امسال به نسب دی ماه پارسال ۴۶.۵ درصد افزایش داشته است.
- متوسط قیمت آپارتمان های شهر تهران در دی ماه ۱۴۰۲ برای هر متر مربع ۸۰ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان بوده است.
- کمترین میانگین قیمت آپارتمان مربوط به منطقه ۱۸ با قیمت ۴۲ میلیون و ۳۴۹ هزار تومان برای هر متر مربع محاسبه شده است.
- بیشترین میانگین قیمت آپارتمان مربوط به منطقه ۱ با قیمت ۱۶۶ میلیون و ۳۹۲ هزار تومان برای هر متر مربع بوده است.
- بیشترین شاخص قیمت از دی ماه ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲ در خرداد ماه امسال به ثبت رسید.
